Тренды рынка недвижимости в 2022 году в Санкт-Петербурге

ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге провел круглый стол, посвященный трендам недвижимости «Девелопмент 20/22»: «Как год встретим, так его и проведем». В фокусе внимания девелоперов — комплексное освоение территорий, выход за КАД, дефицит земли в черте города, цифровизация и высокая стоимость стройматериалов.

В 2022 году развитие рынка недвижимости в Санкт-Петербурге будет зависеть от множества факторов, в том числе от спроса, объема качественного предложения на рынке, а также общей экономической ситуации в стране и ряда инициатив со стороны правительства РФ.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов обозначил основные тренды рынка недвижимости: удорожание земельных участков, объектов недвижимости и снижение покупательской способности. По словам господина Софронова, стоимость земельных участков возросла по сравнению с 2020 годом в два раза, а в некоторых проектах — даже больше. Для примера, цена земельного участка на Петроградской стороне может превышать более 100 тыс. рублей за метр квадратных улучшений.

«При этом средняя стоимость “квадрата” жилой недвижимости в Санкт-Петербурге переросла 200 тыс. рублей. Это показательная психологическая отметка. Плюс увеличивается рост процентных ставок. Все это в совокупности делает приобретение жилья менее доступным, с чем мы столкнемся в 2022 году»,— отметил господин Софронов.

Уход за КАД

Главный тренд — переход девелоперов за территорию кольцевой дороги (КАД). На это подталкивают недостаток земельных участков и покупательский спрос из-за разницы в цене.

«Проблема с редевелопментом территорий в городе назрела давно. Программы реновации свернули, фактически даже не начав. Например, в Центральном районе в последнее время не было ни одного завершенного проекта. В этом плане опыт Москвы мог бы дать новый толчок развитию рынка недвижимости Петербурга. А пока мы видим, что долгая пауза в редевелопменте в дальнейшем будет подталкивать к увеличению стоимости квадратного метра жилья в границах Петербурга, повышения классности до комфорта и выше. Эти факторы, в том числе, выталкивают девелоперов за границы кольцевой автодороги,— поясняет Сергей Софронов.— О переходе свидетельствуют сделки, осуществленные в прошлом году, крупными застройщиками: “Аквилоном”, Setl Group и другими. Мы также поучаствовали в приобретении таких проектов. От нас в этом году стартует в продажу более четверти миллиона квадратных метров за кольцевой автодорогой в южном направлении: малоэтажные комплексы, комфортное жилье по доступным ценам».

При выборе недвижимости покупатель ориентируется на более низкую цену в сравнении с жильем в городской черте, транспортную доступность и наличие инфраструктуры.

«На окраине Петербурга стоимость жилья составляет 200 тыс. рублей за “квадрат”. Стоимость проектов на Московском, Волковском, Таллинском проспектах и Петергофском шоссе колеблется от 140–160 тыс. за квадратный метр. Разница в 20–30% существенна при выборе. И зачастую в данных домах жизнь более комфортная, ведь это проекты комплексного освоения территории, которое подразумевает озеленение, благоустройство, строительство детсадов и школ. Градостроительная комиссия тоже оценивает наличие транспортной и социальной инфраструктуры в этих проектах и без них разрешение на строительство не выдает»,— указывает господин Софронов.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины», согласилась со спикером в части, что так называемое «закадье» уже не пугает людей. «Если девелопер готов взять на себя функции комплексного освоения территории и создать объекты социальной инфраструктуры, как это сделали мы, то даже отсутствие метро не станет препятствием для покупки. В пандемию люди перестали много передвигаться и хотят, чтобы все было рядышком, по соседству. Мы обеспечиваем полностью инфраструктуру: открыли поликлинику, школы, пять детских садов и готовимся к открытию полицейского участка»,— рассказала госпожа Левнева.

Спикер заметила, что из-за пандемии увеличился спрос на многокомнатные квартиры. Впрочем, по словам господина Софронова, тренд на покупку жилья с возможностью удаленной работы на 100% не воплотился. Скорее повышенный спрос на многокомнатные квартиры стимулируется наличием госпрограмм по семейной ипотеке.

Новеллы в градостроительстве

Дарья Филина, руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business, предоставила обзор законодательных изменений в сфере гражданского права и градостроительства. В первую очередь спикер отметила изменения в Гражданском кодексе РФ, которые вступят в силу с 1 марта 2023 года. Согласно им, здания и сооружения являются недвижимыми вещами, создаваемыми исключительно в результате строительства. Эта норма окончательно решает проблему, например, с регистрацией права собственности на футбольные поля, бетонные конструкции и прочее. Кроме того, обновленный ГК должен прекратить споры собственников имущества и налоговых органов, когда последние относят к недвижимому имуществу тяжелое промышленное оборудование (печи, разливные механизмы для топлива) и облагают налогом такое имущество как недвижимое, что не соответствует действительности.

Еще одно нововведение: обрушение находящегося на чужом земельном участке здания или сооружения по общему правилу не влечет прекращения имеющегося у собственника здания права на земельный участок. В течение пяти лет собственник вправе восстановить утраченное здание. Это актуальная история для начала 2000-х годов, когда на территориях бывших заводов неожиданно выяснялось наличие небольших зданий трансформаторных подстанций и еще каких-либо аварийных строений, у которых был другой собственник, и необходимо было решать проблему.

Стратегия развития строительства до 2030 и планового 2035 года предусматривает семь инициатив в сфере строительства, которые будут реализовываться в РФ, в том числе дебюрократизация градостроительных процедур. В целях дебюрократизации технические условия будут выдавать в рамках договора на присоединения и не нужно получать их отдельно. Разработан проект по реализации объектов капитального строительства, где вместо 100 процедур предусмотрено 38. При требовании излишней документации застройщик может обратиться в УФАС и привлечь к ответственности органы власти.

В Градостроительном кодексе закреплен термин «рабочая документация». Законом определяется, что рабочая документация разрабатывается на основании проектной, при этом подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно. Рабочая документация может создаваться как в текстовой и графической форме, так и в виде информационной модели. Внедряется принцип проведения экспертизы по правилу «одного окна» (проведение государственной экспертизы проектной документации, историко-культурной экспертизы, экологической экспертизы в рамках единого обращения).

С 1 января 2022 года применение BIM-моделирования становится обязательным на объектах госзаказа. Это первый шаг в применении цифрового моделирования, которое является одним из направлений деятельности Стратегии развития строительства.

6 декабря 2021 года был принят 408-ФЗ, которым предусмотрены меры по упрощению регистрации объектов недвижимости для застройщиков. Для регистрации права собственности на созданный объект застройщику достаточно только подать заявление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию, а дальнейшая регистрация права собственности осуществляется в процессе взаимодействия органа, выдавшего разрешение на ввод в эксплуатацию, и Росреестра. Этот упрощенный порядок не распространяется на МКД.

До 1 января 2024 года продлен порядок предоставления земельных участков без торгов для строительства объектов обманутых дольщиков. Предполагается, что к 2024 году проблема обманутых дольщиков должна быть решена в полном объеме.

В 2022 году внесены изменения в Земельный кодекс РФ, где разрешено приобретение в частную собственность земельных участков, расположенных во второй санитарной зоне охраны объектов водоснабжения. Эта норма способна пополнить земельный банк.

По словам госпожи Филиной, в Ленобласти и Санкт-Петербурге много запросов, связанных с малоэтажным коттеджным строительством в лесных массивах, проблема «двойного учета» земельных участков по-прежнему сохраняется, на ее решение и направлены нормы о проведении лесной амнистии. Согласно информации, предоставленной Росреестром, по результатам лесной амнистии площадь лесных участков в данных ЕГРН уменьшена на 240,5 млн га (устранены пересечения границ лесных участков с границами других лесных участков и земельных участков иных категорий земель).

Судебная практика

В конце декабря вышло постановление Конституционного суда РФ (от 28.12.2021 № 55-П «По управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в нем»). В нем поставлена точка по поводу того, как должно регулироваться управление общим имуществом ИЖС и коттеджных поселков. Раньше по аналогии применялись нормы жилищного законодательства. Однако Конституционный суд сделал однозначный вывод, что это не соответствует Конституции, и обязал федерального законодателя разработать законы, которые будет подробно регулировать порядок пользования имуществом в ИЖС и коттеджных поселках. Законопроекты находятся в процессе подготовки.

«Стоит обратить внимание на законопроект, разработанный в Минстрое, согласно которому предполагается передача функций по обеспечению управления многоквартирными домами (МКД) не столько на жильцов или застройщиков, сколько на учрежденные региональными властями специальные структуры. Обсуждается возможность применения таких правил и в отношении коттеджных поселков. Есть опасения, не приведет ли положение о передаче функций по управлению учрежденным структурам к дисбалансу и потерям для бизнеса, как будет справляться с подобным функционалом региональная управляющая компания. Также важно обратить внимание на разработку “зеленого” ГОСТа в сфере строительства»,— подчеркнула Дарья Филина.

По мнению спикера, на текущий момент нет каких-либо глобальных проблем в сфере применения эскроу-счетов. По данным Центробанка, почти 70% объектов РФ строится в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Регулятор отмечает высокую долю обеспечения, качественные кредиты, но делает отметку, что таково состояние на сегодняшний день. Исходя из проведенного анализа судебной практики, распространены скорее споры по привлечению застройщиков к административной ответственности за нарушение требований о публикации информации, судебная практика, связанная с исполнением обязательств по эскроу-счетам (банкротство застройщиков, отзыв лицензии у банка, предоставившего проектное финансирование), пока не сложилась.

Цифровизация

О необходимости цифровизации коммуникаций для девелопмента рассказал Алексей Горбунов, руководитель макрорегиона «Северо-Запад» компании MANGO OFFICE. По его словам, девелоперы — в числе основных потребителей цифровых решений и технологий, поскольку в условиях высокой конкуренции для них важно обеспечить высокое качество коммуникаций с клиентом.

«Переход девелоперов на цифровые технологии подстегнула пандемия. В недвижимости появился новый клиентский опыт. Например, если раньше квартиру можно было купить только после встречи с менеджером, то теперь это легко сделать дистанционно, изучив объект недвижимости по видеосвязи или с помощью виртуального тура»,— подчеркнул господин Горбунов.

Доступность технологий и высокая конкуренция стимулировали трансформацию клиентского сервиса и повлияли на развитие новых каналов общения с покупателями. Несмотря на то, что звонок по-прежнему остается ключевым средством коммуникации, не все готовы общаться по телефону или оставлять свой номер в виджете сайта для обратного звонка. В чат-боте или мессенджере для многих проще задать пару вопросов, получить консультацию. При этом бизнесу важно всегда быть онлайн и оперативно обрабатывать все обращения.

Отследить, какое именно касание с компанией привело к покупке, в недвижимости сложно. Срок принятия решения в этой отрасли достаточно длительный. Девелоперы имеют множество разрозненных данных, которые необходимо собрать и проанализировать. Именно так появился тренд на омниканальность — интеграцию различных каналов общения с клиентами в единую коммуникационную систему. Она, по сути, стала обязательным элементом современного клиентского сервиса.

Важны технологии и при сборе портрета потенциального покупателя квартиры. Речь идет об инструментах, позволяющих благодаря мониторингу собрать большой объем информации о потенциальных покупателях. Сквозная аналитика показывает весь путь клиента от первого касания до сделки: так можно понять, какие рекламные каналы влияли на решение покупки, сколько компания потратила на каждый из них.

«Поэтому крупные представители рынка недвижимости активно используют данные сквозной аналитики, благодаря чему повышают ключевые показатели и снижают стоимость сделки»,— добавил господин Горбунов.

Заложники экономики

Юрий Стрельцов, директор Санкт-Петербургского филиала Paroc, рассказал о стоимости строительных материалов. По словам эксперта, цены на стройматериалы за прошлый год выросли в два раза, а на некоторые компоненты даже больше. Например, по основным сырьевым категориям (кокс, связующие, полимерные материалы, включая упаковку, деревянные паллеты) рост составил более 100% в сравнении с 2020 годом. Стоимость доставки по направлению Тверь — Санкт-Петербург увеличилась на 60% за год.

«Мы все оказались заложниками сырьевой инфляции. И, к сожалению, все бремя легло на плечи потребителей. В течение и этого года мы не ожидаем снижения себестоимости»,— подчеркнул господин Стрельцов.

По словам спикера, сейчас на строительном рынке появляются новые решения для качественной изоляции подземных паркингов и создания противопожарных рассечек. Также есть комплексные решения, направленные на звукоизоляцию,— это один из первых запросов потребителя.

Сергей Федоров, руководитель Ассоциации промышленников и предпринимателей, обратил внимание на одну из существенных проблем на строительном рынке, помимо удорожания материалов. Она касается отсутствия рабочей силы. «По данным компаний, на площадках некому работать. Мы получили миллион излишней смертности в РФ, из них 20% — это рабочие места. В нашем городе потери составили около 10 тыс. рук. Кроме того, происходит ужесточение процедуры приема на работу мигрантов. Нехватка рабочих рук наблюдается во всех секторах»,— рассказывает эксперт.

Он заметил, что покупательная способность будет снижаться из-за удорожания объектов недвижимости. Последнему способствуют сложная экономическая ситуация в стране, высокие ставки по кредитам, налоговая нагрузка на бизнес.